תפקיד שמאי מקרקעין בליווי פרויקט התחדשות עירונית

שמאות מקרקעין בהתחדשות עירונית היא תחום חשוב שכולל מגוון תפקידים חיוניים בהליך ההתחדשות העירונית, הכוללים את הערכת שווי הנכסים, עזרה בתכנון ובתיאום בין בעלי דירות לבין היזמים, ועוד. תפקידו של שמאי המקרקעין בהתחדשות עירונית כולל את הפעולות הבאות:

1. הערכת שווי הנכסים – שמאי המקרקעין מעריך את שווי הקרקע והמבנים שבבעלות בעלי הדירות לפני תחילת פרויקט ההתחדשות העירונית, כולל פרויקטים כמו פינוי-בינוי ותמ"א 38. הערכת השווי היא חלק חשוב בעסקאות אלו, כיוון שהיא קובעת את תנאי העסקה ותורמת להליך של משא ומתן.

2. הערכת פיצויים לבעלי הדירות – אם מדובר בפרויקט פינוי-בינוי, השמאי יהיה אחראי להעריך את הפיצויים לבעלי הדירות, כלומר את ההפרש בין שווי הדירה הישנה לשווי הדירה החדשה שיקבלו, והערכת הפיצוי הנדרש במקרה של פינוי.

3. סיוע בניהול המשא ומתן – שמאי המקרקעין משתתף במפגשי משא ומתן בין בעלי הדירות והיזמים, ומסייע בבחינה של הצעות היזמים לאור שווי השוק. הוא משמש יועץ אובייקטיבי לגבי הערך הכלכלי של ההצעות שניתנות.

4. תיאום בין בעלי הדירות והיזמים – שמאי מקרקעין עשוי לייעץ גם לגבי האיזון הנדרש בין המגבלות של הפרויקט (כגון זכויות בנייה) לבין הדרישות הכלכליות של בעלי הדירות והיזמים, ולסייע בגישור על פערים בין הצדדים.

5. בדיקות של תכניות בנייה – השמאי בודק את ההתאמה בין תכניות הבנייה והתכנית הכללית של ההתחדשות העירונית לבין הערך הכלכלי של הקרקע, ובודק האם יש שינוי בשווי הקרקע בעקבות תוספות בנייה או שינוי בתנאי השוק.

6. ליווי משפטי וכלכלי – מעבר לתפקידים השמאיים, השמאי עשוי להיכנס לתחום הכלכלה המשפטית, תוך ייעוץ לגבי הליך העסקה, תהליך החתימה על ההסכמים, והסדרת זכויות המקרקעין של בעלי הדירות.

7. תמורות לדיירים -

   תוספות שטח לדירה-

   בפרויקטים של התחדשות עירונית דיירים מקבלים לעיתים תוספות שטח לדירתם. למשל, אם מדובר בבניין ישן שבו הדירות קטנות יחסית, הדיירים עשויים לקבל שטח נוסף על הדירה (כגון חדר נוסף, מרפסת או חללים משותפים משודרגים).

   פיצוי כספי-

   כאשר לא ניתן לשדרג את הדירה הקיימת או להעניק דירה חדשה, הדיירים עשויים לקבל פיצוי כספי שיבטיח להם שההחזר הכלכלי מהפרויקט יהיה שווה ערך לדירה החדשה או משדרגת. הפיצוי יכול לכלול את הערך הכלכלי של ההפרש בין הדירה הישנה לדירה החדשה, ובמקרים מסוימים גם פיצוי על אובדן זמני של הבית.

   החזרת דירה בעת סיום הבנייה + תשלום דמי שכירות לדייר

   בפרויקטים של פינוי-בינוי, הדיירים שגרו בבניין לפני התחלת העבודה, מפנים את דירותיהם ויוצאים לדירה חלופין לתקופה שבין תקופת הפינוי ועד סיום בניית הבניין החדש. בסיום הבנייה הם יחזרו לדירותיהם החדשות.

   אומדן דמי שכירות ראויים הוא תהליך שבו שמאי מקרקעין מעריך את גובה דמי השכירות הראויים עבור נכס מסוים. אומדן זה מתבצע לפי קריטריונים מסוימים, והוא משמש לא רק לדיירים המעוניינים לשכור נכס, אלא גם לבעלי נכסים וליזמים המעוניינים לקבוע את שיעור השכירות ההוגן והנכון ביותר עבור הנכס שבבעלותם. השמאי בודק את שווי השכירות באמצעות מספר פרמטרים וכלים כלכליים.

   שדרוג המתקנים המשותפים

   לא רק הדירות עצמן מקבלות שדרוג, אלא גם המתקנים המשותפים בבניין. לדיירים תינתן גישה לשירותים כגון:

   • חדרי כושר

   • חניונים תת-קרקעיים

   • גינות ציבוריות ושטחים ירוקים

   • מעליות חדשות ומודרניות

   • מערכת אינטרנט מתקדמת

תוספות בגין חנייה

בפרויקטים של התחדשות עירונית, במיוחד באזורי מגוננים עם בעיות חנייה, הדיירים עשויים לקבל חניות תת-קרקעיות נוספות, דבר אשר יכול להוות תמורה משמעותית בדירותיהם, ובפרט באזורים עירוניים בהם יש מחסור בחניות.

תמורות נוספות בשיפור איכות החיים

בנוסף לשדרוג הפיזי של הדירות, דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית יכולים להרגיש שיפור באיכות החיים הכללית. שדרוג המרחב הציבורי באזור (תשתיות, שדרוג כבישים, פתרונות תחבורה, גינות, שירותים ציבוריים) יכול להשפיע בצורה חיובית על איכות הסביבה שבה הם חיים.

הגנה על זכויות הדיירים

בהסכמים עם היזמים, הדיירים מקבלים לעיתים ערבויות או הגנות משפטיות שתמנענה מהם להפסיד מזכויותיהם במידה ויש בעיות במהלך תהליך ההתחדשות. כמו כן, לעיתים נקבע מנגנון לתשלום פיצוי במקרה של עיכובים בפרויקט או טעויות בתכנון.

אפשרויות לשדרוג נוסף

במקרים מסוימים, הדיירים יכולים להחליט לקחת חלק במימון שדרוג נוסף לדירה החדשה, לדוגמה, שיפוץ פנים מתקדם, החלפת ריצוף או שדרוג מטבח. זהו תחום שבו הדיירים יכולים לקבל תמורה נוספת, אך במימון אישי.

באופן כללי, השמאי המקרקעין בהליך של התחדשות עירונית ממלא תפקיד מרכזי במתן ייעוץ מקצועי לשני הצדדים (היזמים ובעלי הדירות) כדי להבטיח שההסכמים יהיו הוגנים ושיתאימו לצרכים של כל הצדדים המעורבים בפרויקט.